Lei do Inquilinato

Categoria: Artigos Publicado por: Departamento Cível ARTIGO 01º

Art. 1° A locação de imóvel urbano regula – se pelo disposto nesta lei (1) (2) (3):
Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:

a) as locações:

1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas.

2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos

3. de espaços destinados à publicidade;

4. em apart- hotéis, hotéis – residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar

b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

1-Definição. Locação é a relação através da qual uma pessoa (o locador) cede temporariamente o uso e o gozo de um bem durante certo tempo a outro (locatário). O locatário se obriga a realizar pagamento de uma remuneração ou preço (aluguel). O que caracteriza o contrato de locação é o pagamento do aluguel, pois é o que vai diferenciá-lo do comodato.
2- Formalidade. Não há a necessidade do contrato de locação ser escrito. Entretanto, é fundamental existir o consentimento expresso ou tácito entre as partes (locador e locatário). É preciso ter em mente que contratar verbalmente pode ser extremamente desvantajoso para o locador e para o locatário. Muitos direitos e obrigações das partes serão facilmente exigíveis se forem pactuados por escrito e essa é a razão pela qual o contrato verbal é pouco utilizado. O contrato de locação verbal pode ser provado através de testemunhas, ainda que os valores dos alugueres superem o valor estabelecido em lei. Se presume que o contrato de locação verbal vigora por prazo indeterminado.

3- Locação de imóvel urbano. O Código Civil disciplina a locação de coisas em geral nos arts. 565 a 578. A Lei do inquilinato apenas regula a locação de imóvel urbano. A Lei do inquilinato, em vigor desde 1991, abrange todas as locações de imóveis urbanos e as disposições gerais do Capítulo I tratam tanto das locações residenciais como as locações não residenciais. O imóvel é considerado urbano não por sua localização (urbano ou rural), mas sim por sua destinação (v.g. moradia, comércio, indústria, educação, saúde, cultura, lazer, esporte, etc. exceto agrícola). Portanto, o escopo do contrato é o imóvel urbano. Caso não haja disposição contratual em sentido contrário, a locação engloba o imóvel e seus acessórios.
4- Delimitação da aplicação da Lei: O artigo primeiro procura delimitar a aplicação da Lei do inquilinato.

4.1- Imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Munícipios. Os imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios não são regulados por essa lei. A locação em que o locador é pessoa de direito público é disciplinada pela Lei 8.666/93. A teor do que dispõe o art. 87 do Decreto Lei n. 9.760/76, os imóveis de propriedade da União não se submetem a Lei do Inquilinato.

4.2- Arrendamentos rurais. Também estão excluídas do âmbito dessa Lei as locações dos imóveis rústicos ou chamados de “arrendamentos rurais”. Esses imóveis são destinados à produção agropecuária.

4.3- Locação apenas de vagas autônomas de garagem. A Lei exclui ainda a locação apenas de vagas autônomas de garagem ou apenas de espaços para estacionamento de veículos. É válido ressaltar que essa exceção atinge apenas as locações exclusivas de tais espaços, sem estarem vinculadas a qualquer imóvel (sala comercial, casa, loja ou apartamento). Ou seja, a Lei vai se aplicar para locação da vaga de garagem se também envolver a locação do imóvel conjuntamente. No caso de locação exclusiva da vaga de garagem, aplicar-se-á o Código Civil (arts. 565 a 578). A exclusão se explica, pois o contrato exclusivo da vaga de garagem ou do estacionamento é bem complexo, envolve não só o uso do espaço, como também o depósito e locação de serviços. Nos casos de locação de garagem desvinculada da locação do prédio urbano, o locador não pode se utilizar da demanda de despejo e sim vai fazer valer seu direito através da demanda de reintegração de posse.

4.4- Locação de espaços destinados à publicidade. Fogem do âmbito dessa Lei a disciplina dos contratos de locação de espaços destinados à publicidade, como, por exemplo, “outdoors” e anúncios em geral. São os espaços publicitários em bens alheios. A Lei do inquilinato foi toda desenvolvida para disciplinar o imóvel tido como urbano, seja ele destinado para o uso residencial ou comercial e não para espaços publicitários. Essa locação fica submetida ao regime jurídico do Código Civil. Os contratos de locação dos chamados espaços destinados à publicidade (luminosos, paredes, avisos, etc.) é de natureza civil, comum e por esse motivo o locador não pode se valer, para desocupação do espaço, de demanda de despejo, mas sim de medida possessória, inclusive liminar. E não se pode confundir locação de espaço publicitário com alocação de espaços em “shopping center”, como box ou stands.

4.5.- Locação de “apart- hotéis” e “flats”. Está afastada da abrangência da lei as locações referentes aos apart-hotéis, hotéis -residências ou assemelhados. Nessa caso, é preciso analisar cada situação. As locações de apart- hotéis estão afastadas da Lei do inquilinato por envolver também a prestação de serviços (recepção vinte quatro horas, serviço de refeição, serviço de quarto, segurança, etc.). A pessoa que ocupa a habitação não é locatária e sim hóspede ainda que resida no imóvel. Contudo, se a locação se restringir apenas à unidade autônoma em si, sem a prestação de serviços, a Lei do inquilinato poderá ser aplicada. É o caso, por exemplo, dos donos de “flats”. A Lei do inquilinato também será observada nos casos em que espaços (salas) dos apart- hóteis são alugados para, por exemplo, serem instalados restaurantes, salões de beleza, etc.

4.6- “Leasing” Por fim, como exceção à abrangência da Lei do Inquilinato está o “arredamento mercantil” ou contratos de “leasing”. Esses contratos são destinados ao uso de móveis, maquinas ou veículos por tempo determinado. Ao final, o arrendatário muitas vezes pode exercer a opção de adquirir a propriedade do bem, desde que haja cumprido todas as exigências contratuais previamente estabelecidas.

Eduardo Borges Leal da Silva, advogado do Departamento de Direito Civil e Direito Imobiliário do escritório CERQUEIRA LEITE ADVOGADOS ASSOCIADOS, comentou a Lei do Inquilinato (Lei n. 8.945/91) para o site www.direitocom.com