CUIDADOS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS

Categoria: Artigos Publicado por: Departamento Cível
Os negócios jurídicos que envolvem bens imóveis são abundantes, o que implica em problemas geralmente enfrentados pelos vendedores e compradores, razão pela qual a aquisição de imóveis exige certas cautelas, expostas a seguir.
Primordialmente, a aquisição de um imóvel exige que o vendedor seja idôneo, tanto moral como financeiramente, tendo em vista que podem ocorrer diversos empecilhos, tais como: defeito no negócio jurídico (fraude contra credores), procuração falsa, simulação e ausência de requisito de validade (objeto ilícito, agente incapaz).
O processo de aquisição deve ser iniciado pela solicitação das certidões referentes ao imóvel e à pessoa do vendedor, seja ela física ou jurídica, sendo que a principal certidão que deve ser obtida é a de propriedade do imóvel, em nome do vendedor, perante o Registro de Imóveis competente, com a finalidade de conhecer-se o atual proprietário, a sucessão dominial desde 20 (vinte) anos, a origem do domínio privado, a existência ou não de ônus reais sobre o imóvel, bem como suas características, descrição e confrontações.

Referido documento nada mais é que a cópia da matrícula ou transcrição fornecidas pelo oficial de Registro de Imóveis onde está matriculado ou transcrito o imóvel pretendido. A matrícula é uma ficha que contém os dados do Registro de Imóveis, um número único atribuído a cada imóvel, a descrição do imóvel e seu proprietário.

Na matrícula será verificado se o vendedor é, de fato, o proprietário, no entanto, a matrícula deve ter, no máximo, 30 (trinta) dias contados de sua emissão para a outorga de uma escritura. Tal cuidado deve ser tomado, pois o imóvel pode já ter sido vendido e uma certidão antiga não mostrará o novo proprietário.

Exemplificando, a certidão de matrícula mostrará: o estado civil do vendedor; se o imóvel já foi prometido para outra pessoa; se o imóvel está hipotecado, garantindo alguma dívida do vendedor ou dos antecessores, penhorado por dívidas, gravado com usufruto, caucionado como garantia locatícia; se há averbação da construção; se há contrato de locação registrado; se está clausulado por cláusula de inalienabilidade; se o vendedor comprou do pai ou avô, tendo irmãos; se o vendedor é incapaz.

Levando em consideração que eventuais dívidas com impostos tem natureza propter rem, isto é, acompanham a coisa, se vinculam ao bem, o adquirente se tornará responsável em virtude de sua aquisição. Por isso, é imprescindível que tenha o cuidado com a análise da certidão negativa de tributos municipais, não bastando apenas a apresentação do último carnê quitado quando da outorga da escritura.

Vale dizer, o tabelião exige as certidões negativas de impostos, porém o comprador poderá dispensá-las, desde que conste no instrumento público, assumindo o risco de responder pela obrigação tributária, na qualidade de titular do imóvel.

Da mesma forma que os débitos de impostos imobiliários, os débitos condominiais são propter rem, ou melhor, o imóvel responde pela obrigação, seja quem for seu titular.

A certidão negativa de débitos condominiais é fornecida unicamente pelo síndico (a não ser por procuração), com firma reconhecida, que não deverá ser dispensada pelo adquirente, de acordo com o entendimento dos nossos Tribunais.

Ademais, o adquirente deverá ter conhecimento prévio de sujeição do imóvel à desapropriação, com relação à existência de decreto declarando-o de utilidade ou necessidade pública. Essa pesquisa deve ser levada a efeito, inicialmente, junto à Prefeitura. Se o imóvel for rural, será preciso realizar um levantamento no INCRA.

Ainda, não se pode deixar de verificar a idoneidade do vendedor, pois se a situação deste for gravosa, não deve ser realizada a aquisição, por mais que a oferta seja convidativa. Caso o vendedor não seja idôneo, moral ou financeiramente, o adquirente poderá encontrar-se numa situação de fraude contra credores, tornando, assim, anulável ou ineficaz a venda.

Sendo assim, deverão ser solicitadas as certidões dos Distribuidores da Justiça, pessoais e reais, com o intuito de conhecer-se a existência, ou não, de ações judiciais que tenham por objeto o imóvel a ser adquirido ou contra o transmitente.

Será necessário solicitar ao vendedor os seguintes documentos: cópia do RG ou documento de identidade autenticado e CPF/CNPJ; certidão atualizada de nascimento para verificar se o vendedor que se diz solteiro realmente o é; certidão negativa da Fazenda Pública Federal, Estadual e Municipal; certidões negativas do INSS e do FGTS; certidão da Justiça Estadual Cível referente à ações, executivos fiscais, falência e recuperação judicial; Criminal; Trabalhista, levando em conta a possibilidade da desconsideração da personalidade jurídica; certidão negativa da Justiça Federal (Civil, Criminal e Executivos Fiscais); certidão negativa dos Tabeliães de Protesto.

Importa notar que é comum a extração de certidões do vendedor na comarca onde reside, bem como na comarca do local do imóvel, se for diferente.

Nos casos de venda por meio de procurações, é de extrema importância verificar se a procuração é verdadeira e está formalmente em ordem, tendo em vista que a lei exige que a procuração tenha a mesma forma do negócio jurídico a ser concluído.

Explica-se, nos negócios que envolvem imóveis de valor acima de trinta salários-mínimos, deve ser o mandato outorgado por instrumento público, lavrado pelo tabelião (arts. 108 e 655, do Código Civil). Ainda, o adquirente deverá optar por obter uma certidão atualizada da procuração lavrada no tabelião competente para verificar se já não foi extinta.

Na aquisição de imóveis em construção ou de incorporadoras, para entrega futura, devemos observar algumas cautelas básicas, além daquelas de praxe, são elas: examinar se a incorporadora já construiu e entregou outros edifícios, verificando o nome desta no órgão de proteção do consumidor (SERASA); se o estado da obra o permitir, conferir a metragem do imóvel, sendo que é comum a planta não representar a área real; ler com cuidado a convenção do condomínio; verificar se a incorporadora é proprietária do terreno onde se pretende construir, analisando se a incorporadora foi registrada junto ao oficial de Registro de Imóveis competente; avaliar se não existe cláusula de pagamento de acessórios, conferindo o memorial descritivo; observar tanto o prazo de início e entrega da obra, quanto a multa por atraso na entrega; avaliar se o imóvel está hipotecado; registrar o contrato junto ao oficial de Registro de Imóveis, fazendo com que o contrato tenha eficácia erga omnes; verificar, por fim, a instituição do condomínio, no caso de unidades condominiais, com a conclusão da obra.

Destarte, conclui-se que todo negócio jurídico de aquisição envolve riscos que podem ser reduzidos, porém jamais eliminados, sendo que sua constatação perseguirá o trabalho profissional do advogado, engenheiro, arquiteto e corretor envolvidos na aquisição do imóvel. A compra deve ser analisada previamente, com cautela, sob pena de se perder o dinheiro de uma vida de trabalho investido.

BIBLIOGRAFIA:
SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito Imobiliário, Rio de Janeiro – Forense, 2012.

AVVAD, Pedro Elias. Direito Imobiliário, Rio de Janeiro – Renovar, 2006.