Usucapião Extrajudicial

A usucapião de bem imóvel é um modo de aquisição originária da propriedade, que ocorre por meio da posse prolongada do bem, durante o prazo previsto em lei (artigos 1.238 a 1.244 do Código Civil Brasileiro). O fundamento da usucapião está na utilidade social, conforme conceitua Carlos Roberto Gonçalves: “O fundamento da usucapião está assentado, assim, no princípio da utilidade social, na conveniência de se dar segurança e estabilidade à propriedade, bem como de se consolidar as aquisições e facilitar a prova do domínio. Tal instituto, segundo consagrada doutrina, repousa na paz social e estabelece a firmeza da propriedade, libertando-a de reivindicações inesperadas, corta pela raiz um grande número de pleitos, planta a paz e a tranquilidade na vida social: tem a aprovação dos séculos e o consenso unânime dos povos antigos e modernos”.

Há três espécies de usucapião de bens imóveis. (i) A usucapião extraordinária, prevista no artigo 1.238 do Código Civil, que é aquela por meio da qual se exige a posse por 15 (quinze) anos ininterruptos, independentemente de justo título e boa-fé, com ânimo de dono, mansa e pacificamente. O prazo poderá ser reduzido para 10 (dez) anos se o possuidor houver estabelecido sua moradia habitual no imóvel ou tiver realizado obras de caráter produtivo. (ii) A usucapião ordinária, prevista no artigo 1.242 do Código Civil, é aquela por meio do qual se exige a posse por 10 (dez) anos ininterruptos, mansa e pacificamente, com ânimo de dono, exigindo-se a apresentação de justo título e boa-fé. O prazo poderá ser reduzido para 5 (cinco) anos se o possuidor houver estabelecido sua moradia habitual no imóvel ou tiver realizado obras de caráter produtivo. (iii) A usucapião especial, que apresenta duas formas, rural (artigo 1.239 do Código Civil), na qual a posse deverá ser exercida por 5 (cinco) anos ininterruptos, mansa e pacificamente, de área não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva e sua moradia e a urbana, na qual ocorre posse de área urbana de até 250m², como sua moradia, por 5 (cinco) anos ininterruptamente, mansa e pacificamente (artigo 1.240 do Código Civil).

Há ainda uma modalidade especial de usucapião, a indígena, prevista no Estatuto do Índio (Lei nº 6.011/73). Nesta hipótese o prazo é de 10 (dez) anos e o trecho ocupado não poderá ser superior a cinquenta hectares.

Para exercício do direito à usucapião, até o advento no Novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015), a única via possível era a judicial, ou seja, aquele que pretendia ver declarada sua propriedade por meio da usucapião deveria propor ação judicial para exercer seu direito. Entretanto, o Novo Código de Processo Civil trouxe a possibilidade de realização do pedido de usucapião pela via extrajudicial. O artigo 1.071 do referido Código acrescentou o artigo 216-A à Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973) para autorizar a realização do procedimento pela via extrajudicial:

Art. 1.071. O Capítulo III do Título V da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), passa a vigorar acrescida do seguinte art. 216-A:
“Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com: (…)

Esta inovação, apesar de ainda pendente de aprimoramento, padronização e aceitação plena pelos Oficiais de Registro de Imóveis, irá facilitar a realização dos requerimentos de usucapião pelos interessados, pois se trata de procedimento mais célere, e tem o condão de desafogar o já abarrotado judiciário, que se vê cada vez em situação mais crítica, apesar dos incansáveis mutirões para tentativa de solução dos processos judicias.

No entanto, para que a usucapião extrajudicial seja efetivada da forma correta, ou seja, em atenção aos preceitos legais, bem como para que seja aceita em todos os seus termos pelo Oficial de Registro de Imóveis para registro, é necessário que se cumpra todos os requisitos do Provimento nº 65 de 14 de dezembro de 2017 do Conselho Nacional de Justiça. Referido provimento estabelece as diretrizes para o procedimento da usucapião extrajudicial no âmbito dos serviços notariais e de registro de imóveis.

Preceitua o artigo 3º do referido Provimento que o requerimento de usucapião extrajudicial atenderá, no que couber, os mesmos requisitos da petição inicial conforme preceitua o artigo 319 do Código de Processo Civil, indicando a modalidade da usucapião, as características da posse, o status do imóvel usucapiendo, a qualificação dos possuidores e o valor atribuído ao imóvel.

Para apresentação do requerimento de registro da usucapião extrajudicial, deverá ser lavrada ata notarial perante Tabelionato de Notas da Comarca do Imóvel (artigo 5º do Provimento 65 de 14/12/2017, CNJ), planta e memorial descritivo, justo título ou documento que comprove a origem, continuidade, cadeia possessória e o tempo da posse, certidões negativas dos requerentes, do proprietário e de todos os demais possuidores, se houver sucessão de posse, descrição georreferenciada, nos casos previstas na Lei n. 10.267, de 28 de agosto de 2001, e nos decretos regulamentadores, instrumento de mandato ao advogado pelo requerente e por seu cônjuge ou companheiro, ou declaração do requerente, do seu cônjuge ou companheiro outorgando poderes ao defensor público e certidão dos órgãos municipais e/ou federais que demonstre a natureza urbana ou rural do imóvel usucapiendo (artigo 4º do Provimento 65 de 14/12/2017, CNJ).

Por fim, cumpre destacar que, estando em termo, o Oficial de Registro de Imóveis emitirá nota fundamentada de deferimento e procederá ao registro da usucapião (artigo 22 do Provimento 65 de 14/12/2017, CNJ). Para o procedimento da usucapião extrajudicial deverão ser pagos os emolumentos necessários ao Tabelionato de Notas, para lavratura da Ata Notarial pertinente, bem como os emolumentos devidos ao Oficial de Registro de Imóveis. No entanto, o Oficial de Registro de Imóveis não poderá exigir o pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI, por se tratar de aquisição originária de domínio (artigo 24 do Provimento 65 de 14/12/2017, CNJ).


Por Dra. Maria Fernanda Silva Sousa

Área de Atuação: Direito Civil, Processo Civil, Contratos e Imobiliário
Formação: Pós-graduada em Direito Civil pela Universidade Presbiteriana Mackenzie. Pós- graduanda pela Escola Paulista de Direito em Direito Processual Civil. Bacharel em Direito pela Universidade Paulista. Membro da Ordem dos Advogados do Brasil desde 2011.


Referências

DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. Volume 4. Direitos das Coisas. 31ª Ed. São Paulo: Editora Saraiva, 2017.

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. Volume 5. Direto das Coisas. 5ª Ed. São Paulo: Editora Saraiva, 2010.

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