Locação “BUILT to SUIT”

Categoria: Artigos Publicado por: Departamento Cível Artigo 54- A:
 Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.

§ 1o Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.

§ 2o Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação .

Definição:
 É também chamado de contrato de construção ajustada; construído por encomenda sob medida ou construção para arrendar a terceiro predeterminado.
 Built to suit- construído para servir.
 Incluído na Lei de Locação pela lei n. 12.744 de 19 de dezembro de 2012.
 Segundo o I. Professor Silvio de Sávio Venosa , por esse contrato um investidor viabiliza um empreendimento imobiliário segundo os interesses de um futuro usuário que irá utilizá-lo por um período previamente estabelecido, garantindo o retorno de investimento e a remuneração pelo uso do imóvel. Em linhas gerais, são os casos em que um investidor faz um imóvel planejado e perfeito para os negócios do locatário.
 Nesse Contrato já fica preestabelecida a forma da futura aquisição do imóvel.

Onde é aplicado:
 Sua utilidade é sentida no meio corporativo quando a empresa não logra encontrar imóvel construído no mercado adequado à suas necessidades, quanto às facilidades, estrutura e localização, devendo encomendá-lo sob medida.
 Trata-se realmente de uma encomenda de imóvel sob medida pelo locatário interessado.
 A empresa moderna não procura, como regra, imobilizar capital em um imóvel, prejudicando seu fluxo operacional, deslocando-se de sua finalidade empresarial.

Como está sendo aplicado no Brasil
 É um instituto muito utilizado nos Estados Unidos e na Europa.
 No Brasil, sua presença já é sentida na construção de galpões, fábricas, centro de distribuição, escritórios, hotéis, etc.

Vantagens para o locatário:
 Tendo em vista a particularidade da contratação, essas construções apresentam-se com prazo exíguo de construção, com especificações técnicas próprias, o que torna o negócio vantajoso para o usuário;
 O locatário espera do construtor ou de quem ele indicar, a aquisição do terreno, definição do projeto que atenda suas necessidades, desenvolvimento da construção e entrega do imóvel pronto por valor determinado.
 Possibilidade de alocação de recursos no seu “core business”;
 Isenção de responsabilidade de gestão patrimonial do imóvel;
 Benefícios tributários: Ao optar por firmar contrato de aluguel, o locatário deixa de aumentar seu ativo imobilizado e incorre em uma despesa operacional, que reduz o resultado apurado em sua demonstração de resultado, gerando um ganho fiscal.

Vantagens para o locador:
 Única coisa que interessa: buscar o retorno dos investimentos destinados ao projeto e remuneração pela utilização do imóvel.

Duração do contrato :
 A principal característica do contrato é a exigibilidade da permanência do locatário por um prazo longo no imóvel.
 Geralmente o prazo é de 10 (dez) ou 15 (quinze) anos.
 Qual a razão do prazo longo? É importante para amortização das despesas e utilização viável pelo locatário.

Valor do aluguel:
 É calculado pelo fluxo de renda futura a ser auferida pela cessão do uso e gozo do novo imóvel implantado pelo sistema “built to suit” (já construído e servindo).
 Em outras palavras, o aluguel não visa apenas remunerar o uso do imóvel, mas também amortizar os investimentos efetuados pela concretização do negócio
 Como regra, o contrato é securitizado, por meio de distribuição de títulos a investidores, que terão como lastro o pagamento dos aluguéis.

E se o locatário desejar encerrar logo no começo a locação?
 Nesses casos, a rescisão deve obedecer ao parágrafo único do artigo 473 do Código Civil.
 A rescisão somente poderá ser efetivada pelo locatário antes do prazo avençado, se transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos.

Mas é contrato de locação?
 O I. Silvio Venosa entende que não. Para ele, a aplicação integral da Lei de locação representa um risco para investidores e para o empreendimento.
 Para ele, esse contrato tem características próprias, que variam de acordo com a construção e as necessidades do investidor e do usuário, não havendo uma forma padrão.
 Para Paulo Restiffe Netto é um contrato de locação, em que se deve respeitar a autonomia privada dos contratantes, a função social do contrato, sendo aplicável a arbitragem, ações de despejo, etc.

Multa pela rescisão:
 Se o locatário decidir devolver o imóvel deverá pagar multa. Contudo, a multa não será àquela prevista no art. 4º da Lei do Inquilinato.
 Apenas para esclarecer, a multa do art. 4ª se submete a proporcionalidade do cumprimento do contrato.
 A multa terá como teto a soma dos valores dos aluguéis que o locador teria a receber até o final da locação.
 É preciso analisar o caso concreto e ainda não há jurisprudência nesse sentido. Esse teto pode tornar a multa injusta.

Jurisprudência:
 LOCAÇÃO DE IMÓVEIS – AÇAO REVISIONAL DE ALUGUEL -Contrato atípico {buit-to-suit) que encerra amplo feixe de direitos e deveres, relativos a contratos de construção, empreitada, financiamento e incorporação imobiliária, além de outras características próprias – Cláusula de renúncia à revisão do valor da remuneração mensal paga pela autora válida e eficaz, na medida em que firmada paritariamente com a ré enquanto na livre administração de seus interesses patrimoniais disponíveis, não se confundindo com a renúncia ao direito constitucional de ação (CF, art. 5, inc. XXXV) -Carência da ação confirmada. Ausência de interesse recursal da ré no que pertine ao pedido de alteração da fundamentação da sentença (de carência da ação por ausência de interesse processual para impossibilidade jurídica do pedido), à míngua de utilidade -Procedência do pedido contraposto: condenação da autora ao pagamento de multa penal equivalente a três aluguéis, por violação do contrato – Litigância de má-fé não configurada – Recurso de apelação não provido. Recurso adesivo não conhecido em parte. Na parte conhecida, provido em parte.

Artigo escrito por Dr. Eduardo Borges